民法典对于土地制度的“一个背景三个坑”

2020年7月5日下午，由山西省律师协会农业农村法律事务专业委员会和山西财经大学法学院土地法律中心共同举办的“《民法典》涉土地条款的新变化”研讨会，以在线会议的方式成功召开。

与会人员既有土地业务领域的全国性顶级专家、该省的土地法律、土地制度专家，又有经验丰富的一线办案律师。我作为特邀嘉宾，参加了本次会议并作主题发言。

来自理论与实务界的9位专家、学者和律师围绕研讨会主题进行了精彩分享，既涉及土地权利、土地管理，又涉及土地制度、土地所有权的主体、集体经济组织成员权等。土地权利是土地归属、利用、开发和交易活动的基础，也是土地、规划、自然资源管理的基础和着眼点。各位发言人围绕《民法典》涉及土地条款的新变化，提出了很多有益的思考和认识，深刻探讨了一些深层次的问题。比如，行政法等对于《民法典》中土地权利实现和保护的重要性，土地权利的救济与保护，居住权制度对农村宅基地“三权分置”改革的启发、农村土地法人所有权问题等。

本次研讨会虽然是线上，但主题分享可谓精彩纷呈。我在主题发言中讲了一个问题：《民法典对土地制度的负面影响与对策》。今天出差，到山东往返车上以及候车的时间，把发言整理下来，就是讲了“一个背景和三个坑”的故事。

一、一个背景

中国的土地制度有几千年的历史，从集中到分散，从朝廷所有到地主所有，从公有到私有，围绕土地争夺发生的故事成了有文字以来的中国历史的主线。

（一）中国现行的土地制度的核心是公有制，土地公有就意味着土地使用人只有使用权，主要就是民法典当中讲的用益物权。因此研究中国土地制度，首先要明确它的土地公有这么一个大背景。离开了这个大背景去研究中国现行的土地制度，那就是隔靴搔痒。

（二）中国土地公有这个大背景是怎么形成的？我之前也写过多篇文章论证，这里就不多说了。需要请学者们和执业律师们重视的是，这个土地公有的过程当中，国家与农民集体获得土地所有权是无偿的，没有给原土地所有权人分文补偿，这是土地公有这个大背景的背景。

鉴于上述背景，我们在研究土地制度以及出台新的法律法规政策的时候，要时刻记住现土地所有权人对原土地所有权人是欠有债务的。实践中如何维护土地使用权人的合法权益，依法努力减少原有债务并防止新的债务发生是构建和谐社会，实现公平正义的必要条件。

二、三个坑

虽然民法典本来应该是对现有法律的编篡，但我们应注意到民法典对土地制度还是有新的影响，有的影响是负面的，如果不采取正当的对策，就可能使公众的合法权益受到损害，所以，我把这些负面影响称之为“坑”。

（一）第一个坑就是民法典第三百五十九条规定的：“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

这里实际上规定了住宅建设用地使用权到期后需要补交出让金。为什么说这个规定是坑呢？就因为土地使用权到期需要补交出让金导致使用权是否到期以及期限多久有了价值的不同。今后买房，你得去研究这个房子下面的土地使用权还有多久？征收拆迁补偿，也要考虑剩余土地使用权的期限，而过去这些问题是不需要考虑的。

对此怎么办呢？无非是立法、司法与法律服务三个方面要加以重视。

第一，从立法上讲，我们尽可能争取民法典下一次修改时改回来。在没有修改之前，要防止出台有关土地使用权到期后补交土地出让金的新的法律法规与政策。

第二，人民法院在审理有关土地使用权纠纷的案件中，充分考虑土地使用权人的合法权益。在没有新的法律法规出台前，对行政机关要求公民缴纳土地出让金的案件一律裁驳。

第三，律师在为当事人购房和征收拆迁提供咨询的时候，不要忘了我们自己也是韭菜，及时提醒当事人采取措施提防相应的风险，而不要丧失底线的去充当割韭菜的“刀手”助纣为虐。

（二）第二个坑就是不动产登记的问题，这个可能也比较大。

如民法典第三百七十四条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。”而民法典基本照搬了不动产登记条例的相关规定，突出了不动产登记的作用。其中第二百一十六条明确规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项；应当与不动产登记簿一致;记载不一致的；除有证据证明不动产登记簿确有错误外；以不动产登记簿为准。”问题就出在这个“以不动产登记簿为准”，这个坑的负面作用就在于公众手上拿着的房本与登记簿内容相冲突的时候，本来应当具有权威性的不动产权利证书可能失去效力。

虽然民法典第二百一十八条、二百二十条有规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料；登记机构应当提供”和“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的；可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的；登记机构应当予以更正”，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的；利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记；申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的；异议登记失效。异议登记不当；造成权利人损害的；权利人可以向申请人请求损害赔偿”，但权利人一般难以能够及时发现登记簿上的变化或者是有足够的证据来证明登记簿之错误，这些规定并不能保证权利人、利害关系人能够与登记机关相对抗，且因为民众与登记机关的地位不平等，权利很难得到保护。

这个坑怎么防止陷入其中而受害呢？说心里话很难但没办法。现行的法律制度就这么规定了，所以你还得从保护自己财产的角度出发尽心尽力的去做。

首先，要经常性的去查阅自己的不动产的登记情况。发现如果有变化，应及时问清原因、提出异议，不懂的地方可以请教专业律师。

其次，向登记机关申请登记自己的不动产时，提供材料一定要真实、准确。防止因登记错误，造成他人损害而承担赔偿责任。

再次，发现登记机关登记错误，如果它不依法纠正的，应当及时聘请专业律师提出诉讼，要求登记机构承担赔偿责任。

最后，发现登记机构内外勾结，滥用职权，损害自己利益的，要及时向有关部门举报、追责。

（三）第三个坑是居住权的问题

民法典第十四章新规定了居住权，从表面上看是给公民带来了一个新的权利。根据民法典第三百六十六条规定，居住权是由居住权人为满足生活而按照合同约定（包括遗嘱）并经登记成立的对他人的住宅享有的用益物权。居住权不得转让、继承，无约定不得出租。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

但是权利都是两面的，有权利人就有对应的义务人。在这个法律制度尚未实施的情况下购房（主要是二手房）都有可能面临着该房屋被设立了居住权而导致权利受损。例如广州的杨律师就是在法院拍卖中买了法拍房，因为该房内已有住户不肯搬走，而导致身心疲惫。而在民法典明年实施后，这就可能是一个很大的坑。

怎么办呢？最有效的手段无非是让二手房的买卖更加严谨，无论是法院拍卖还是民间买卖活动，凡是房子里有人住的或者是登记了居住权的，坚决不买。

有人主张在购买前进行调查来防范。其实靠这种调查防范仍然很难做到天衣无缝。你今天去调查是没有登记居住权，房间里也没有住人。但你在签订购房合同、成交付款的过程中，哪怕只有几天，也会可能给你冒出来了一个新的居住权登记，叫你欲哭无泪。所以只能说，认真的事前调查可能会减少上当受骗的机会，但并不能完全防止。

客观的说，民法典的关于居住权的新规定对老百姓带来的实惠不多，但增加的麻烦不少。只是法律现在已经规定了，眼看这是个坑，咱们也只有尽可能的战战兢兢的绕过去而别掉下去。有效的方法是我们要从刑事，民事，行政三个不同角度综合采取相应的对策。

首先，从刑事上要细化法律规定，在房屋所有权转移中隐瞒居住权设立的情况造成无法向购买人交房的，以诈骗论处。

其次，从立法上进一步明确由买卖双方向登记机构书面申请冻结居住权登记的制度。司法实践中，对未经购买人同意在房屋所有权转移时增加居住权的，要判决该居住权无效。

再次，不动产登记机构在买卖双方申请冻结房屋登记状况后，明知道新的购买合同正在履行中而打时间差，对设立居住权进行登记的，该登记无效。因此，造成购买人损失的，登记机关承担赔偿责任。如果是这个结果就体现了司法公正，但需要法律人的努力才能实现。

最后老习惯，几句顺口溜云：

一个背景三个坑，

用益物权是主线。

战战兢兢来维权，

辩证去读民法典。