| 争论的起因是在2007年7月13日上午国务院新闻办举行的新闻发布会上，国家土地副总督察甘藏春发表了自己的观点，他认为在不同城市，城市房价究竟是需求拉动造成的还是成本推动造成的，在不同城市会有不同的特点。“假定北京市现在是零地价提供给开发商，你设想房价能降下来吗？”国土资源部党组成员、全国土地副总督察甘藏春用反问的语气回答了记者提出的“地价和房价之间是何关系”的提问。 尽管甘藏春副总督察没有明确表达房价与地价两者之间的关系，但以其国土部官员的身份做出上述解释，无疑令此前普遍认为地价上涨导致房价上涨的看法有所动摇。由此引起了开发商及一些学者的反对。其中最激烈的当属任志强先生在其博客上的文章，“骗人也不是这种骗法”. 面对着房价失调，管土地的不肯认为是地价高带来房价高，开发商自然是要将房价高的责任归于地价的上涨。高房价的背后到底是什么？我是从2005年就公开说：中国房地产制度的失调导致了房价失控。从上个世纪九十年代开始确立的房地产制度，核心是“一个支柱”、“三个垄断”即：房地产业成为支柱产业，土地，政府垄断;房屋，开发商垄断;房地产业，大商人垄断。这三个垄断表现在房地产法律制度之中，是诸多矛盾中起决定作用的主要矛盾。 从上个世纪九十年代开始确立的房地产制度使房地产业逐步成为支柱产业，政策向房地产业过度的倾斜而使国民经济的其他行业受到压制。制造业、建筑业这些应当作为国民经济支柱产业被轻视，其后果是严重的，房价失调是主要恶果之一。 地方政府对国有土地使用权的垄断是在1982年剥夺了人民群众的土地所有权后进一步剥夺了人民群众的土地使用权。我国1982年宪法与此后的有关法律都规定了土地公有制，其中城市除了农民集体所有的，都属国有;农村除了国有的，都属农民集体所有。而国有土地理论上是归国家所有，但国家（国务院）实际上是管不了的。土地的掌控权实际是集中于地方政府手里，任意收回单位、个人土地使用权的事情，每天都在发生。有哪一位土地使用权人敢说他的土地使用权是稳固的？卖地成为众多的地方政府的第二财源已经是公开的秘密。既然卖地是政府经营城市的主要手段，经营者当然是价高者售之，这点上，市长们与街头小贩无异。 从上世纪九十年代起，法律规定房屋建设由开发商垄断。这种垄断显然是非理性的，从中表现出的是官商利益的一致。现行法律规定房屋建设需要资质，而房屋开发的资质是百分之百集中于开发商手里。开发商垄断了房屋开发，还可以通过地方政府去圈地，进一步形成对房地产的垄断。于是，开发商们就有权利有资本和中央政府来抗衡。君不信？看看这几年北京的房价冒着国家的调控前进的事实就能明白。北京市统计局、国家统计局北京调查总队2007年6月发布最新房地产市场数据显示，5月份，北京房价同比上涨了9.6%，今年1-5月，房价涨幅呈逐渐提高趋势，其中二手房价涨幅超过了新建商品房。 5月份，全市房屋销售价格比去年5月上涨9.6%，1-5月的涨幅为9.2%.今年1月，北京房价涨幅为8.9%，2月为8.8%，3月为9.3%，4月为9.4%，呈现逐渐提高趋势。 数据显示，普通住宅价格增长最快。5月，北京的新建商品房价同比增长了10.3%，其中普通住宅价格涨幅最大，达到11.6%，非住宅价格只增长了5.3%. 二手房价涨幅超过新建商品房。1-5月，新建商品房价同比增长了9.1%，其中5月份为9.5%；二手房价同比增长9.4%，其中5月份为9.7%，二手房价格涨幅总体高于新建商品房价格涨幅。 从全市范围来看，1-5月，十个远郊区县房价涨幅最大，为17.7%；朝、海、丰等四个近郊区其次，上涨了9.5%；东、西、崇、宣四老城区房价涨幅依然最低，为5.7%。 在房地产业内部，大商人的垄断也逐渐浮出水面。中小开发商的竞争力急剧下降，更使房地产业的垄断失控。什么集资建房，市民自建房均遭到打压。从2007年6月开始，一场讨伐小产权的“斗争”在北京率先响枪。市民们城里买不起房，躲到乡下买房也不行。这场斗争的核心说到底，还是在维护那“三个垄断”的现行房地产制度。为政府与开发商的暴利张目。十多年来，人民群众不能自己建房，不能到农村建或买房，就只能买开发商的房屋来解决住房问题，房价还能不涨吗？ 虽然中国对房价调控三令五申，而且不少政策确实是真刀实枪，但是房价却在人人喊打中继续自弹自唱。据中国国家发改委、国家统计局的调查显示，2007年2月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，其中深圳、北京、广州、福州以近一成的涨幅再度位居主要城市前两位，即使是以前连月阴跌的上海，也以涨幅为0.1%的小阳线报收。 从土地增值税到住房结构、从宏观调控到土地出让金的规范，中国对房地产的调控可谓不遗余力，但中国房价仍然居高不下，主要源于中国政府顾虑重重：一边是房价快速攀升引起的民愤汹汹；另一边是，房价下跌可能引起的经济衰退。至少从目前看，中国对房价的调控口径一直是控制房价的涨幅，而不是促使其下跌。 有人认为，房价虽然是资产价格之一，但兹事体大，对国民经济一发而动全身。与股票等其他资产不同，房价一般都是二成至三成银行贷款按揭，一旦房价跌去30%，银行的资产将会迅速缩水，很有可能会导致房价崩盘，并拖累经济全面萧条。而自2001年来，在消费结构升级、城市化、全球化的推动下，中国进入新一轮经济增长，在此背景下，居民储蓄也节节高攀；加上近年来是中国七八十年代出生的人口就业高峰、以及此前中国的房改效应，房价自然水涨船高。从而得出结论说中国房价的上涨，有其一定的合理性。 但是，目前中国的房价明显背离了居民的购买力，在上海、北京等中国的经济中心，很多房价都是当地居民年收入的30倍以上，这个比例即使与其他发达国家相比，或者与一些国家泡沫经济高峰时期的房价相比，都是有过而无不及。 中国房价的这种涨幅肯定非经济周期所能解释，更多的是其他因素，比如房地产开发商的囤积居奇，以及游资的投机等，更为主要的是政府在市场中与民争利。 从近几年来看，地价上涨肯定是房价上涨的直接因素之一。当然，无论是工业用地的招怕挂，还是建设用地的招拍挂，都是无可厚非，而且可以肯定的是，相对于协议转让来说，目前中国用地的招拍挂是相对公平、公开、透明的，但决不是房价失调的关键。 当然，对于中国居民尤其是中低收入的居民来说，招拍挂虽然可以让土地价格更加市场化，但是政府却没有相应的公共产品来补缺地价推升的房价，或者说，没有采取更多的措施将低价房推进市场，从而使房价进一步失控。 例如，土地出让金应该取于民，用之于民，但遗憾的是，作为地方政府的第二财政，这些资金多用来经营城市和树立形象公程，即使这些资金现在被中央纳入地方预算，也仅其总收益的5%用于廉租住房建设。居民想居者有其屋，看来还须时日，而新一轮全国性房价上涨已经开始，土地也随之成了抢手货。令地产商为难的是，拿不到地，很可能会被淘汰出局，但多拿了地，又意味着要承担诸多风险。拿地的竞争，将进一步促进开发商的分类，形成大开发商的牢固的垄断地位。而众多的实力不济的中小开发商将淘汰出局。 2007年7月13日，瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶冬在博客中判断：“新一轮全国性房价上涨已经开始”。 10日后，国家发改委公布的调查报告显示支持了陶冬的判断。今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比全部上涨，涨幅7.1%，创下23个月来新高。 陶冬的预测基于三个基本发现：银行储蓄将向楼市转移；土地的供给不足导致未来可售面积下降，造成房源紧张；在当前的市场情况下，开发商的现金流得到明显改善，它们有了捂盘不卖的本钱。 事实上，在新一轮上涨中，地价与房价交错上攻的趋势越来越明显。 2001 年，我国开始实行土地收购储备制度，在这一制度下，地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。在土地收购储备制度之外还辅之以招拍挂，招拍挂下“价高者得”，以保证地方政府成为土地出让收益的最大受益者。但客观上“价高者得”的成交规则，在土地供给紧张的局势下，直接推动了地价上涨。拍卖地价不断创出新高，以致很多新拍出的地价比周边正在卖的楼盘房价还高。 6月21日下午，浙江绿城让上海楼市吃了一惊。仅仅五六分钟的时间，新江湾城D1地块便以12.6亿元的“天价”，落入浙江绿城手中。掐指一算，楼面地价就在12509元／平方米。而同一天，新江湾城的楼盘售价，刚刚超过万元。 12509元／平方米的楼面地价，让人感到疑惑。新江湾城公开出让的前两块地，前年及去年由合生及华润争得，面积分别达18万平方米和14万平方米，楼面地价分别只有5617元／平方米和6676元／平方米。换句话说，同处新江湾城，楼面地价半年涨了一倍。 业界普遍认为，以绿城拿地的价格，未来楼盘的房价将肯定在2万元以上。因为，土地价格往往占房价的50%-60%，“否则，开发商很难有合理的利润”。这一推断，获得了绿城掌门人宋卫平的认同。 一个不容忽视的细节是，新江湾城位处上海人传统观念的“大杨浦”地区，离开上海的中心区域人民广场，需要横跨三个区，至少有一小时车程。“那里的房子要卖2万，那市中心的房子呢？”一些“老上海”不禁发问。 浙江绿城的“标本价格”，还给其他开发商一些暗示。一名松江的开发商在得知宋卫平的出价后，立刻表示会“重新考虑”自己楼盘的价格定位，“简单比较谁都会，几年后是花2万元买杨浦区的房子，还是花9000元买松江的房子？”而松江则位于上海的郊区，更加边远。 新江湾城D1地块的拍卖，再次引发了人们关于“地价VS房价”的争论。高地价增加了商品房成本，客观上抬高了房价。而房价上涨，又增加了开发商以高价拿地的能力。 “上海今年的土地供应量原定1300公顷，但到目前为止实际的供应量连300公顷都不到。”上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅说，“很多地块没有达到开发条件，城市中心的拆迁难更加制约了一级市场的土地供应，因此现在是典型的土地卖方市场。” 2006年，各地土地的招拍挂价格一路走高，开发商几乎不惜成本地大肆拿地。2007年，这种状况有过之而无不及。 在招拍挂的一级市场，主要是万科、绿城这样的一线品牌竞争之地，但是对于很多二线地产品牌来说，资金实力的限制并不支撑他们参与这样“高昂的游戏”，于是他们将目光转向土地二级市场。 这个市场的供应方主要是前期囤积了一些土地的开发商，但是由于资金链或者其他原因他们想转让手中的土地。 目前，北京注册的房地产公司多达4000家，而正在进行地产开发的房地产公司仅为1000家左右，其余则为主要以出让股权的方式进行土地买卖的土地公司。 虽然二级市场上的地价比一级市场相对便宜，但也蕴含了很多风险。“真正拿过来就能开发的只是少数，这些地块的权属关系往往比较复杂，隐含了很多债务风险，在前期转让时并不容易发现。”北京一位知名房地产开发公司投资总监谈道，“介绍过来的项目很多，但真正符合开发要求的并不多，碰到一块好的地，争抢的激烈程度并不亚于一级市场。” 阳光100集团董事长易小迪说：“房地产企业都在不断扩大土地储备，表面上是为了应对未来增长的需要，实际上是对土地稀缺和地价上升的恐惧。” 目前的这种状况使得开发商就像穿上了红舞鞋，如果不去想办法拿地，他就将被淘汰出局，而如果去拿地，就必须忍受地价上涨带来的风险。 幸运的是，在一个资本追逐资产的年代，谁掌握了土地就掌握了产业链的上游，就会得到资金的青睐。 根据6月份国家统计局发布的报告预计，今年1-5月，在房地产开发企业的资金来源中，利用外资的增长速度异常惊人，高达89.9%。外资已经成为中国房地产市场持续高温的关键因素。在中央紧缩“银根”、紧缩“地根”双重政策出台后，国内房地产商有相当一部分面临着资金链断裂的危机。一些房地产集团谋求香港、新加坡、美国上市的传闻不断。而实力雄厚的境外投资公司摩根士丹利、高盛、麦格理(澳)、花旗、ING(荷)等顶级跨国投资公司，恰恰把国内房地产企业的“利空”视为自身进入的“利好”，迅速加快向中国房地产市场进军的步伐。 6月，商务部联合国家外汇管理局又下发《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。更复杂的审批程序可能导致一些潜在收购暂时中止，且政策对完成审批程序设立了更长的时间。 对于开发商来说，目前的进入门槛提高了，即使现在以高价拿到了地，并不表示成为永远的赢家。开发商的竞争成本最终都要计入房价，买房者将是垄断的受害者。 可以肯定，在对房地产制度作重大改变之前，中国的房地产还是居于三个垄断之下，房价还将处于上升状态，虽然未必一定会大涨，但肯定不会下跌，由此看来，中国房价的“人人喊打”的局面还将继续。对此，我的心是沉重的。北京是首都，是首善之区，应当是执行中央宏观调控政策的领头羊。然而北京成了房价涨价的领头羊。说明“政府经营城市”的谬论在北京最有市场，大拆大建、炒房卖地之风在北京并未扼制。这里面，当然更重要的是国家房地产制度未能拨乱返正的原因，政府的行为应当是服务人民，而现在把牟利作为目标，偏离了正确方向。改革房地产制度，打破三个垄断，控制房价，让人民群众买得起房已经不是经济问题，而是政治问题，是关系到社会能否和谐，国家能否长治久安，人民能否安居乐业的大问题。 |
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