上海的一座在建的13层的住宅楼，轰然倒塌了，引起人们又一轮对房屋预售制度的存废争论。对此，我的态度是明确的。早在2008年3月出版的《反思中国房地产制度与实践》一书中，我就有专门阐述。在此将有关章节引录如下：
应当早日取消荒谬的房屋预售与按揭制度
1994年国家出台的《城市房地产管理法》中首次建立了我国的商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。预售制度是在拉动房地产市场而制订的一项应对之策。自出台之日起至今的十多年来，商品房预售降低了房地产行业的进入门槛，鼓励更多资金进入市场，为房地产市场的发展起到了很大的推动作用，保证了我国住房制度改革取得成功。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。但现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，开发商利用制度漏洞，把风险转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。
由于《城市房地产管理法》在确立商品房预售制度的时候，未能建立起针对商品房预售模式的监管制度，对违反预售制度的行为也规定由行政部门而非司法部门来执法，造成大量的违规预售商品房的行为未能依法处理，从而养虎为患。
国家当初立法允许商品房可以预售，主要是为了解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速发展。经过10多年的实践，国内房地产业的发展基本上实现了以上目的，但房地产预售制也带来一系列问题，如目前在个人住房按揭贷款不良资产中，80%是由于“假按揭”所造成的。
从法律角度考量，房产预售制在法律关系存在诸多弊端。房产预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，还牵涉到与开发商有关的施工承包方、贷款银行及其它债权人，还可能牵涉到在房屋建造期间的二手购房人。在这多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行。同时，房产预售制极易导致房产“泡沫”。一方面，期房交易类似期货交易，容易造成房价泡沫。购买期房的人当中，不乏基于保值、投资、投机等目的的。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，导致价格过分偏离真实价值，从而为房价暴跌埋下祸根；另一方面，房屋预售制度为不法开发商套取银行资金提供便利，在资金缺乏的时候，往往通过“假按揭”从银行套钱，一旦资金链断裂超出他们所能控制的范围，往往会出现携款潜逃等特殊情况，造成银行、买房人、施工企业等的经济损失，甚至引起社会动荡。
住房预售制度是香港人的一种发明，国内预售模式系由香港引进而来，美国、日本、英国、韩国，也引进了预售制度。但是，这些国家和地区住房预售制度能够顺利发展，最为重要的是有一个完善的法律体系、健全的信用市场及严密的房地产市场监管制度，没有这些做保障，房屋预售制度肯定会面临着巨大风险。正因为如此，在欧美发达的市场体制下，更多的国家都没有房屋预售制，即使有的也是在严格监管制度下得以存在。
在日本，项目获得合法的建筑许可后，不管是否开工都可以预售。预售时签订合同，约定总价与交付日期，购房者支付定金（房款10％左右），房屋交付使用时购房者支付余款；支付余款时再决定是否进行银行按揭。韩国也是样板房期间就可进行预售。首付为全款的20%-30%，可在一年内分步付清，剩余款项可申请按揭。在英国新房与二手房一样，消费者一般通过代理机构购买，对于是否开工没有限制。英国期房的价格可比现房便宜20％，购房者可以获得按揭贷款。
美国的情况又与欧洲不同，新房销售市场非常活跃，近年来年销售套数均在100万套以上，数量仅次于中国。应该说和中国市场是有一定的可比性的。
美国房屋无论是否开工都允许预售。无论联邦还是各州，对于预售行为都没有任何法律限定，也没有统一的监管规定。各州的房地产委员会有一些规定，主要内容为开发商在收取保证金之后，需存放在一个第三方监管帐户或者银行托管帐户内，直到房屋建造完成。对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常签订合约时购房者需要支付一定的保证金，保证金的数额一般为总价的5%～10%，如果购买者有个性化的定制要求，则需额外增加5%～10%。施工到某一程度时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款来支付这些金额，建筑贷款指从未来将获得的抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。
为防止不良开发商吞没预付款，银行可要求信用不太好的开发商或新成立的开发商将预付货款存放在银行的托管账户内，直到房屋建造完成。但信誉卓著的企业则不受此限制。
在支付保证金后，购房者可以立即向银行申请抵押贷款，按揭成数一般为总房价的70%。但按揭贷款一般在房屋建造完成后发放，金融机构在发放抵押贷款时往往对完工有一个确认标准。为保证贷款的安全，银行一般会在给予贷款许可前，对开发商的信用进行审验。如果购房者不能在开发商要求的时间期限内取得贷款许可，开发商可以选择终止合同，并将保证金退还给购房者。而如果购房者放弃购买，他们将失去已经支付的保证金。
美国人口普查局资料显示，近年美国的新房市场中，75％是期房预售，现房销售比例只有25％。而在期房中，一半以上未开工就已经完成预售。2004年，美国新房销售合计120.3万套，其中未开工已经售出的48.2万套，在建造期内售出的43.9万套，预售新房占总销量的76.5%。2003年，美国新房销售合计108.6万套，其中未开工已经售出的41.6万套，在建造期内售出的40.6万套，预售新房占总销量的75.7%。
由于我们在引进房产预售这样的制度时没有充分论证，先天不足导致存在着难以克服的缺陷，导致种种现实风险和潜在危机。2005年8月15日，央行公布《2004中国房地产金融报告》称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
该报告正式提出建议取消期房预售，并引申出房地产金融暗藏六大风险：“部分房地产市场过热加剧市场风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、房地产贷款的法律风险、土地开发贷款的信用风险、‘假按揭’的道德风险、高负债经营隐含财务风险”等。不可否认，确有部分开发商借助制度优势，通过“炒楼”制造出市场的虚假紧缺，借机抬高价格;通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者权益；有的把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再预售、再抵押，甚至最后“携款潜逃”。商品房预售制度的确是房地产市场中各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为的根源之一，围绕是否取消商品房预售制度，引发了一场争论。
商品房预售制度是我国现行的房地产滚动发展模式的核心。取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售，在实物抵押的情况下，银行既能降低贷款又不会影响放贷量。因此，从银行角度而言，取消期房预售所带来的有利因素更多。客观的说，商品房预售制度的施行，从一开始就带有鲜明的中国特色，它适应当时中国发展房地产业的国情。客观地说，无论对于开发商还是购房者，它都发挥过而且仍然发挥着积极的作用——为前者融资，为后者节资。毕竟，与现房相比，期房的价位要低一些。期房预售制度的取舍，关键在于需要与否、如何操作。
在房地产开发商的资金链条中，资金来源大致可以分为三部分：自有资金、银行贷款和客户支付的房款。其中成本最低、风险最小、占比最大的来源是客户支付的房款，也就是目前的商品房预售制度中买房者的购房款。国家信息中心经济预测部最新发布的《中国房地产业月度运行报告》中的数据显示：2006年1—7月，全国房地产开发企业累计到位资金14416.75亿元，同比增长29.4%。其中，作为房地产开发的一项重要资金来源，定金及预收款占到了全部到位资金的27.8%。2005年同期，这一比重是38.2%，2004年则43.1%。而购房者支付的定金及预收款，一半以上是个人住房商业贷款。客户预付款是开发商最理想的融资方式，没有利息，而且房子已经售出，就大大降低了市场空置的风险。由于在项目开发后期，开发商后续资金主要来自销售回款，如果不能尽快实现资金回笼，必定会对开发商造成很大压力。即便是拿到预售证，银行不给按揭，也只能收取定金、首付款，资金缺口还是补不上。房地产市场牵扯方方面面的利益，各有关部门在出台政策时，一定要着眼于构建和谐社会这个大局。央行的建议倒是给开发商敲响了警钟：面对越来越规范的市场和越来越成熟的消费群体，房地产企业想做大做强，除了要建立和完善新的投融资体制，更重要的是转变那种只要得到土地和银行的贷款，就能取得成功的运作模式。
2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度，列举了商品房预售制度的七个问题：问题一，法律关系复杂增加了法律风险。在多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行。
问题二，购房人缺乏担保的法律保障。购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而得不到保护。
问题三，剥夺了购房人对实物的知悉权。这给开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划及用料创造了机会。
问题四，从预售到现房交付期限过长。一旦开发商履约能力发生变化，使工程竣工期延长或无法竣工，由于购买人已签订购房合同，往往让购买方蒙受损失。
问题五，期房交易类似期货交易,容易造成房地产价格泡沫。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，致使房地产价格过分偏离其真实价值。
问题六，“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。“以小搏大，空手套白狼”是不法房地产商普遍和常用的手法，而房屋预售制度为其提供了便利。
问题七，房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。不仅降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发商实力的企业进入市场扰乱正常的经营秩序。
对人大代表的提案，建设部部长汪光焘回应是，取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。他解释，原因是商品房交易实行预售制是现行法律规定。
因此目前取消房产预售制的难度非常大。但是否取消房产预售制未决之前，修改《城市房地产管理法》的有关条款，降低房地产业存在的潜在风险，切实加强对预售资金监督管理却不失为一个过渡的办法。现在商品房预售制的困境在于没有能力约束开发商专款专用。开发商几乎都在运用预售款进行滚动式开发和多元投资，而这种借助预售款实现利益最大化的资本投机，潜藏巨大的道德风险和资本风险。尽管规范房产预售制，会造成开发商资金链拉长，导致建房成本增加。但是，房价高低终究是由供求关系所决定的。尽管我们不能就此断定商品房预售制就此“寿终正寝”。但无论商品房预售款滥用及其预售制的巨大漏洞均构成房地产市场致命的硬伤，在不伤害市场正义和公众权益的情况下如何起而拯之，无疑将考验着有关主管部门的管理智慧。中国人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件并没有得到有效执行。需要说明的是，在香港预售制度中有很重要的一块是由律师来监管预售款，而非大陆的任凭开发商自由使用预售款，按揭制度更有区别。
在我国上世纪九十年代以来的经济持续快速的发展中，商品房消费作为拉动经济全面发展的引擎之一，极大地刺激了国民经济的增长，功不可没。由于在商品房消费中存在着资金大、成本高、周期长、群体多等诸多融资特点，因而，为银行按揭提供了巨大的发展空间。“按揭”一词首先是由我国香港传至大陆的，它是英语中“mortgage”的广东话谐音。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。最早起源于18世纪英国人创办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节俭会。由于商品房消费随着国家政策的一步步放宽，国内需求呈现了迅猛发展的势头。“按揭”自九十年代末以来在我国从开始在沿海经济发达地区发展起来，进而向广大内地推进，逐步变成了我国房地产业融资发展的一条重要渠道。然而，由于我国房地产市场的持续升温，按揭贷款规模的不断扩大，使银行在欣喜获取利润的同时，也面临着巨大的风险。
从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为：
银行与购房人之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。
购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。
购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。
开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼花”，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。
购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人，如果发生保险事故，由保险公司承担保险责任，所支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受益人。
开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭合作协议中，还要求开发商承担回购义务。在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面理解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。
商品房按揭贷款的类型，主要是两种：一是期房按揭贷款，二是现房按揭贷款。
期房按揭贷款，即预售按揭，是指在商品房建设期间，购房人、开发商和银行之间约定，开发商与购房人签订商品房预售合同，由购房人向开发商预付一定比例的房款，其余房款则由购房人向银行申请贷款，购房人将其预购的房屋抵押给银行并获取购房贷款，同时开发商或其他企业作为贷款担保人，保证银行为第一受偿权人。
现房按揭是指在商品房建成之后，购房人与开发商签订商品房买卖合同并支付部分价金，不足部分向银行申请贷款并将所购房产的有关权证提交银行作为贷款担保的购房方式。
近年来，各商业银行在个人住房贷款业务上都投入了较大精力，仅工商银行北京分行从1996年发放第一笔个人住房按揭贷款，到2006年已累计发放近800亿元由于“假按揭”或购房者丧失还款能力而出现巨额的不良贷款。
所谓“假按揭”贷款，可以解释为没有真实购房交易的贷款。正常的个人按揭贷款，需要对应一笔真实的购房行为，但购房行为与贷款行为实际是两个法律关系，购房行为体现买房人和开发商的房屋买卖关系，贷款行为体现借款人和银行之间的资金借贷关系。虽然在这两个关系中买房人和借款人合一，开发商和贷款担保人合一，但相互独立的法律关系意味着购房行为的无效并不必然导致贷款行为的无效，购房行为的虚假并不一定意味贷款行为的虚假。
开发商恶意欺诈是出现假按揭贷款的首要原因。一些开发商由于资金短缺或急于套现，采取伪造购房资料，制造虚假购房行为，骗取银行贷款。其次是部分借款人缺乏法律意识、信用意识，从一些诉讼判决实例来看，对于借款人本人签字的借贷行为，即使购房行为不真实，但基于明确的法律关系和真实的意思表示，法院裁定借款人履行还款责任。在实际案例中，也有一些借款人法律意识淡薄，对个人信息管理随意、轻信于人，也是造成信息被借用或盗用的原因之一。
从目前全国各地发生的假按揭贷款案件来看，假按揭贷款的出现，作为发放贷款的银行一方来说，在个人信贷业务发展初期，部分银行贷款、调查审查、审批人员由于经验不足，风险识别能力较低，这是形成假按揭贷款的内部原因。
而另一个不可忽视的因素是，配套法律、法规、制度过分向开发商倾斜，这是造成假按揭贷款的外部原因。在房地产开发市场准入、资质、规划、建筑、预售等制度向开发商倾斜情况下，为部分恶意开发商留下了造假的空间。尤其在预售登记和抵押登记环节的管理缺位，对于造成假按揭贷款有直接影响。
此外，个人征信系统的缺失使银行判定借款人信用状况和还款能力成为难点，对于假按揭贷款的形成也有一定作用。假按揭贷款发放时期，我国个人征信系统尚处于开发阶段，由于没有权威征信系统的支持，缺乏很好的判定借款人资信状况、资产状况和收入状况的工具，仅靠收入证明、工作证明等不具有权威性且可信度较低的资料来进行判断，使银行处于信息严重不对称，容易出现审查失误。
应该说，假按揭的产生是与我国房地产业、银行个人贷款业务的发展阶段紧密相关的。一度盛行的银行指定律师审查制度也存在问题。做按揭贷款业务的律师，一般是由银行指定，在消费者与银行签订房屋抵押贷款合同以前，对消费者的贷款资格及还贷能力进行审查。银行指定律师为购房人服务，就是想通过律师的“初审”，保证购房人的身份、还款能力所依托的经济收入真实可靠，实现最大限度地保证借款人的资格真实性，把恶意搞假按揭的骗贷款者挡在门外的目的。此时律师应当向银行负责，所以律师费用也应当由银行承担而实际是由购房人支付。因此，很多购房人对负担这笔律师费表示不满。
近日，中行北京分行在对“森豪公寓”项目发放按揭贷款过程中，累计有约6.45亿元巨额资金因虚假按揭形成风险的案件，引起各方关注。而此前，已经相继发生了一些开发商以本单位员工名义进行假按揭骗取银行房贷的事件。这些案件中，都是通过按揭律师申请，银行审核过关才发放贷款。北京东二环朝阳门桥向西100多米，路南有栋停工已久的公寓楼，大楼外墙装修了一半。周围居民说，这楼盖盖停停10年了，最近一次停工是在2002年，随后一直“烂”在这里4年之久。这个项目就是中国虚假按揭金额最大的烂尾楼——森豪公寓，根据检察机关此次公诉认定数额，森豪公寓假按揭骗贷达6.4亿！
41岁的邹庆就是森豪公寓昔日的主人，但今天他已经在看守所里度过了1年多时光。邹庆早年下海做外贸生意，后拥有了港商身份，在香港、北京等地与人合伙创办多家以“华运达”为名的企业。2000年，邹庆任法定代表人的华运达房地产公司重新启动了当时已经停工的森豪公寓项目。当时报道称森豪公寓住宅面积3.4万平方米，商用建筑面积1.3万平方米。其中，住宅部分的开盘均价高达2500美元/平方米，而商用部分的均价更高达3500美元/平方米。
在这起骗贷大案中，非常引人注目的是，被告人名单上有两名为银行提供法律服务的律师。这是北京市检察机关首次在银行骗贷案中追究律师失职的刑事责任。
两名律师是北京市嘉惠律师事务所的孔卫东和北京市华意律师事务所的战军。按规定，银行按揭贷款首先要通过这两家律师事务所的资信审查。数亿元的骗贷要借用数百个身份证，伪造数百份合同和证明文件，如此大规模造假，竟轻易骗过了职业律师的眼睛。
检察机关指控，孔卫东和战军作为职业律师，于2000年12月至2001年7月间，在没有尽职调查森豪公寓项目的个人住房贷款申请人的资信情况下，向银行出示法律意见书，证明贷款申请人具备偿还贷款的能力，符合申请贷款的条件。两人共出具161份内容失实的法律意见书，先后向虚假贷款申请人发放个人住房贷款共计5亿余元。
检察机关认为孔卫东、战军的行为已构成出具证明文件重大失实罪。
所谓个人住房贷款“假按揭”，是开发商自导自演的一出骗局。在邹庆扬名的那个年代，这种“空手道”的操作手法，曾广泛地运用在房地产圈:开发商先人为抬高房价，然后以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售方式，套取银行高额贷款。开发商以虚高的房价为按揭的基准比例，把高于实际房价的现金套入自己囊中，银行就此被套进房地产业。
业内人士分析，一般利用个人住房按揭贷款进行骗贷的开发商，大都资金实力较弱，希望通过这种假按揭的方式从银行骗贷，以补充建设资金。如果项目热销，开发商在有真正的销售资金回笼时，可以将那些假按揭与银行解除合约，或转按揭方式脱手，整个过程的运作几乎天衣无缝。但是，开发楼盘一旦销售不好，由于按揭是假，没有人持续地按月还款，骗贷真相无法掩盖，虚高的房价泡沫破灭，银行的风险也立即变现，所剩的也许只有一栋烂尾楼。[
在各房地产项目现场工作的，大部分不是真正的律师，有的是刚刚通过司法资格考试的实习律师，有的是刚刚毕业的大学生，还有一些是没有律师资格的法学院学生。根据对律师执业的有关规定，没有律师资格的律师助理只能协助律师进行工作，自己是不能以律师身份收取律师费或出庭诉讼的。由于房屋按揭贷款的操作程序相对简单，需要的法律知识较少，因此，很少有资深房地产律师来亲自“操刀”，为普通购房人的几十万或百余万元的房屋贷款做按揭律师。多数是在银行界、房地产业界有较深关系的律师出面，通过关系运作，“揽”到某银行的按揭律师的业务。然后，这些律师把业务交给自己的助理，由这些助理来做具体的按揭代理。
但很多情况下，律师会“辅导”购房人按银行要求来填写借款人资料，以便银行挑不出“毛病”。在办理按揭过程中，很多购房人一方面想得到按揭贷款买到房子，另一方面又不愿意把真实情况告诉单位，或是经济收入根本达不到贷款时的还贷要求，由单位来填写真实收入肯定无法“达标”得到按揭款，就会主动向按揭律师“讨教”如何行事。这时候，按揭律师会根据经验来劝导购房人来找一家相熟的单位来证明在该单位工作，并以月还贷的数额来反推经济收入，由这家“假工作单位”盖章证明，送交银行。这种情况下，购房人的资料很容易造假。
